预算案演辞　

资产泡沫风险

21.      自金融海啸爆发以来，多个经济体系采取扩张性的财政措施和「量化宽松」货币政策，增加了全球资金流动性，大量资金在短期内流入亚洲，包括本港市场，刺激资产市场的投资活动。由二○○八年第四季至今，流入港元的流动资金已超过6,400亿元，增加了资产泡沫形成的潜在风险。我们亦关注一旦资金逆转或利率回升，资产价格会有大幅的波动，可能会影响金融体系稳定及实体经济复苏。


22.      房地产市场的泡沫风险增大，亦引起了市民对置业困难的关注。外来资金流入，推高了豪宅价格，某程度上亦影响中小型楼宇价格，再加上过去两年供应较低，令部分市民忧虑不能实践置业安居的计划。然而，亦有意见认为政府要谨慎行事，慎防公共政策令楼价大幅波动。香港的住宅物业市场是极度敏感的，任何大幅波动对整个经济、数十万的小业主和普罗市民也会影响深远。

23.      政府十分关注房地产市场的情况。今年一月，个别豪宅楼价虽然已重上九七年楼市高峯期的水平，而中小型单位楼价则比九七年高峯期低约百分之二十三。整体楼价较金融海啸前高百分之八。平均来说，在目前低息环境下，按揭供款占市民收入的比例尚算健康。以购买实用面积45平方米的单位为例，根据去年第四季数字，一般20年期的按揭供款占私人住宅住户入息中位数的百分之三十八左右，较过去20年百分之五十三的平均水平为低。

24.      虽然现时房地产市场尚算稳健，但在全球复苏及国际资金仍然充裕的情形下，房地产市场泡沫风险增大的压力是不容忽视的。香港楼价升势在去年第四季稍为放缓后再度回升，成交亦有所增加。我特别关心，若利率一旦回升至较正常的水平，有些市民的还款负担可能会增加到他们不可承受的水平，因此，为确保楼市健康平稳发展，我们会在以下四方面推出措施。

25.      第一，我们会从根本层面，即楼宇供应入手。在过去数月，地产商勾地及完成契约修订及换地申请较前积极，香港铁路有限公司(港铁)及市区重建局(市建局)亦应政府的要求，加快推出住宅土地，令未来数年的楼宇供应增加。二○一○年私人住宅新单位落成量会增加至14 300个，而在未来三至四年，我们预计约有53 000个私人住宅单位供应。为进一步增加楼宇供应，我们将会推出以下措施。

26.      首先，在出售政府土地方面，我们认为应维持以市场主导的勾地表为主要制度，同时亦推行优化措施，以增加住宅土地供应。政府已制订二○一○至一一年度的勾地表，供市场申请。我们会在勾地表内指定数幅市区住宅用地，如未被成功勾出，政府会在未来两年因应情况安排作公开拍卖或招标。

27.      其次，为了增加中小型住宅的供应，我们会与港铁及市建局磋商，分别就西铁物业项目及市区重建项目，提高中小型住宅单位的供应。我们亦准备透过公开招标，出售一幅位于元朗邻近西铁朗屏站约1.2公顷的土地作私人住宅用途，并透过卖地条款，包括指定单位的最低数目及单位的面积限制，增加中小型单位的供应。发展局局长会在公布二○一○至一一年度的勾地表时，详细介绍这些优化土地供应的措施。

28.      另外，目前有超过30万个居屋单位，包括6万多个已补地价及25万多个未补地价的单位。这些单位分别可在公开市场及居屋第二市场买卖。居屋单位价格大部分低于200万元，分布于全港不同地区，可照顾中低价房屋市场的需要。香港房屋委员会会积极研究如何活化居屋第二市场。

29.      第二，我们会运用适当的税务措施，增加物业投机的交易成本，减低楼市泡沫风险。我建议由今年四月一日起，将2,000万元以上的楼宇买卖印花税税率，由百分之三点七五提高至百分之四点二五，同时不再容许该等楼宇的买家延交税款。与此同时，我们会密切监察2,000万元或以下楼宇买卖的情况，如发现投机过热，我们会考虑扩大有关措施的适用范围。

30.      此外，我要提醒市民，税务局有既定程序追踪炒卖物业的交易，并会认真跟进每宗个案。如发现物业买卖的行为等同经营生意，税务局会就买卖利润向有关人士或公司征收利得税。

31.      第三，我们会确保物业市场销售和物业成交价格具透明度，令市场得以有效运作。行政长官已经在去年十一月宣布三项措施，包括缩短发展商申报买卖合约的时限，以及要求发展商列出单位的实用面积呎价和采用合理模式订定楼层数目。我们会致力维护市场公平运作，保障买卖双方都可以在掌握充分信息的情况下交易，不容许市场人士人为地制造信息混乱，企图操控市场。我已经要求运输及房屋局局长加强对楼宇买卖的监管，确保市民可以在一个公平及透明的环境下进行楼宇买卖。局方现正探讨进一步的措施，加强对销售未建成一手私人住宅物业的规管。

32.      第四，我们会致力防止按揭信贷过度扩张，以免助长物业市场资产泡沫的形成。金管局已经在去年十月向银行发出指引，降低2,000万元或以上楼宇的按揭成数，同时要求银行审慎处理楼宇按揭申请。我已经要求金管局继续密切留意有关情况，在有需要时采取进一步的措施，加强对银行的审慎监管。

33.      政府的政策目标，是确保楼市健康平稳发展。以上四方面的措施，将有助减低楼市泡沫的风险，但同时避免公共政策令楼市出现不必要的波动。在现时外围仍存有各项变数的情况下，这个平衡尤其重要。政府和监管机构会继续密切监察有关情况，在有需要的时候推出进一步的措施。

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